Irmak Akman, irmak@de-da-dergi.com
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı öğretim üyesi ve Gayrimenkul Türkiye yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen ile ParaAnaliz ekonomi yazarı ve gazeteci Çetin Ünsalan’a gayrimenkul piyasasının ekonomik krizden nasıl etkilendiğini ve sektöre özgü sorunları sorduk.
İstatistiklere göre satılan konut sayısı düşüyor, reel konut fiyatları düşüyor, ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı düşüyor, döviz cinsinden konut kredisi hacmi düşüyor. Kurlardaki hızlı artışla maliyetlerin artmasını ve sektördeki durumun daha da kötüleşmesini bekliyor musunuz?
Ali Hepşen: Bu noktada rakamlar üzerinden konuşmanın doğru olduğunu düşünüyorum. TÜİK tarafından açıklanan konut satış rakamları incelendiğinde, Türkiye genelinde konut satışları 2018 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,9 oranında artarak 123.878 oldu. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %21,2 oranında azalış gösterdi. Bu durum bize konut satış rakamlarında artış eğilimin devam ettiğini; ancak artan kredi faiz oranları nedeniyle ipotekli satışların toplam içerisindeki payının azaldığını gösteriyor. Diğer taraftan ise, bireylerin konut kredisi dahil olmak üzere tüketici kredilerinde döviz üzerinden borçlanmaları 2009 yılı Haziran ayından itibaren mümkün değil. BDDK’nın bugünler açısından da çok önemli olduğunu düşündüğüm yerinde bir kararı söz konusu. Konut kredi faizlerinin artış eğiliminde olması talep daralmasını beraberinde getirirken, bu durumun normal karşılanması gerektiğini düşünüyorum. Neticede iş ve hayat döngüsünde olduğu gibi iniş ve çıkışlar her zaman olacaktır. Yaşadığımız dönem, kurların yaratmış olduğu maliyet artışı ve kredi faiz oranlarının ortaya koyduğu talep azlığı nedeniyle daralan bir piyasayı karşımıza getiriyor. Ben sektörün kötüleşeceğini beklemiyorum. Piyasalardaki daralma dönemleri aynı zamanda bir fırsat olarak da değerlendirilmelidir. Önemli olan burada geleceğe dönük uzun vadeli doğru kararlar alıp bunları planlamaktır. Şunu da unutmamak gerekir ki, Türkiye’de gayrimenkul sektörü sadece rakamlara bakıp kolayca yorumlayamayacağımız pek çok dinamik unsuru da içeriyor.
Çetin Ünsalan: İnşaat sektörünün kur ve maliyet baskısıyla ortaya koyduğu olumsuzluk gözle görünür bir biçimde ekonominin gündemine oturdu. Fakat sorunun nereden kaynaklandığını görebilmek için, bunların ötesinde bir durum olduğunu bilmek durumundayız. Yıllar içerisinde ekonomik büyümenin temeline oturtulan inşaat sektörü, parasal genişlemenin olduğu yıllarda kaynağın yanlış kullanılmasının bir sonucudur. Diğer sektörler göz ardı edilerek salt bir sektörün üzerine kurgulanan ve burada da rezidans tipi yapılarla rant aracı haline dönüşen inşaat sektörü şirazesinden çıktı. Bugün itibariyle stok sayısı iki milyonu aştı. Fakat öte tarafta ülkenin deprem gerçeğini de göz önüne aldığınızda orta gelir grubunda bir konut talebi var. Yapılan projelerde bu kesim tamamen saf dışı bırakılarak A plus konutlara yönelim oldu. Bunda gelir paylaşımıyla kamunun da müteahhitleri yanlış yönlendirdiğini, bankacılık sisteminin fütursuzca kredilendirme yaptığını görmeliyiz. Şimdi gerek bankacılık üzerindeki inşaat sektörü ağırlığı, gerekse de tüketilemeyen ürün riskin boyutunu büyütüyor. Sadece içeriden değil, dışarıdan da kaynak kullanıldı. Türkiye’de sektörlerin yurtdışı borçluluk ortalaması yüzde 30’larda iken, sektörün döviz borcu yüzde 70’lerde geziyor. Şu an hem parasal genişlemenin dünya ekonomisinde sonlandırılması, hem Türkiye’nin dolar ihtiyacı, hem de şişen arz, birim maliyetleri arttırırken, fiyatları aşağı yönlü zorluyor. Ayrıca dünya ekonomisindeki yapı, Türkiye’nin artan jeopolitik riskleri paranın ülkeye girişini daha da olanaksız hale getirdiği için bankacılık sektörü gayrimenkul tüketicilerine de, üreticilerine de finansman sağlamayı tercih etmiyor. Bu gerçekler doğrultusunda meseleye baktığınızda ülkede ekonomik sıkıntının inşaat sektörü odaklı çıkacağını ve sektörün fiyatların göçeceği bir süreci yaşayacağı çok açık gözüküyor.
Bir süredir piyasadaki durgunluğun fiyatlara yeterince yansımadığı söyleniyordu. Sizce bunun nedeni nedir? Vergi, harç indirimleri, kamu bankalarının (ya da inşaat şirketlerinin) konut kredisi faiz oranlarında yapabileceği yeni indirimler ciddi fiyat düşüşlerini engelleyebilir mi? Gerçi kamuda bu amaç için kullanılabilecek kaynağın çok kısıtlı olduğunu tahmin ediyorum…
Ali Hepşen: Geliştirme süreçlerindeki önemli sorunun artan arsa maliyeti olduğunu düşünüyorum. Arsa maliyetinin kontrolü çok önemli. Bu konuda İsmail Özcan’ın “Toprak Değil, Yapı Mülkiyeti El Değiştirmeli” başlıklı köşe yazısı yol gösterici olabilir. İsmail Özcan kendi köşe yazısında, “artan arsa maliyetleri, geliştiricilerin en önemli maliyet kalemini oluşturuyor. Bu arsa maliyetlerini belirli bir seviyede tutabilmek adına, İngiltere’deki gibi arsanın sahibi merkezi otorite, yani, kamu adına Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi olabilir. TOKİ, Emlak Konut GYO ve bu kurumların çözüm ortağı gayrimenkul geliştiriciler eliyle, Hazine, üzerinde gayrimenkul geliştirilen arsayı, ilgili gayrimenkulü satın alacaklara uzun vadeli kiralar; kamu adına, topraktan düzenli kira geliri elde eder. Hazine, uzun vadeli ve düzenli gelir peşindeki bu tür fonlara, garanti getiri sağlayacak o alana/arsaya özel kira sertifikası satışı yapar. Satıştan elde edilen gelir ile arsa satın alınır ya da kamulaştırılır. Bu arsa, TOKİ veya Emlak Konut GYO eliyle ya da doğrudan Hazine tarafından gayrimenkul geliştiricilere tahsis edilir. Gayrimenkulün yeni sahiplerinden toplanacak ‘toprak kiraları’ ile ise kira sertifikası itfaları, ilgili yatırımcı fonlara yapılır. ‘Toprak Kiraları’nın ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda hazine, garantör sıfatıyla elinde kira sertifikası bulunan fonlara ödemelerini aksatmaz” şeklinde kamunun yapması gerekenlerini aktarmıştır.
Çetin Ünsalan: Maliyetlendirme ve kazanç beklentisi hep yüksek çıtadan yapıldı. Beklentinin de bu doğrultuda oluşturulması fiyatların düşmesini engelledi. Çünkü sektör şunun farkında: Türkiye ekonomisi neredeyse inşaata bağımlı hale getirildi. Kamunun mutlaka bir çözüm bulacağına dair inanç hakim oldu. Bu da fiyat konusunda sektörün inatçı bir direnç göstermesine neden oldu.
Bir önceki soruyla bağlantılı olarak, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 28 Ağustos günü duyurmuş olduğu 31 Ekim tarihine kadar geçerli olacak olan “Konutta İndirim Kampanyası”na ilişkin görüşlerinizi alabilir miyiz?
Ali Hepşen: Çevre ve Şehircilik Bakanı Sayın Murat Kurum yapmış olduğu toplantıda ilgili kampanyanın detaylarını açıkladı. 100 bin civarında konutun bu kampanya dahilinde olduğu belirtiliyor. Amaç burada faiz oranlarında psikolojik sınır olarak düşünülen aylık yüzde 1’in altına düşülmesi, talebin canlı kılınması; hatta yastık altında var olduğu düşünülen atıl tasarrufların gayrimenkul sektörüne aktarılması. Emlak Konut GYO, GYODER, KONUTDER, İNDER, İLBANK, KİPTAŞ gibi sektördeki öncü kurum ve derneklerin başlattığı bu kampanya ile satışlarda yüzde 10 indirim ve yüzde 10 peşinat uygulanarak sektörün 2018 yılının devamına umutla bakması sağlanabilir.
Çetin Ünsalan: Yeni açıklanan kampanyanın sıkışan sektörün tetiklemesinden korkulan bankacılık krizine ve ekonomik krize karşı önlem olarak sektörün kurtarılması anlamı taşıdığını söyleyebilirim. Bilhassa teminatsız ve banka şartı aramaksızın ortaya konulan yaklaşımın, vatandaş nezdinde karşılık bulması güç. Elinde nakit olan yatırımcı da fiyatların çöküş noktasını beklediğinden talebini durduruyor. Bu kampanyanın kamunun müteahhitlikten emlakçılığa soyunduğu anlamına geldiğini söylemek gerekir. Fakat çözüm odaklı bir sonuç alınmasından çok uzak. Aksine müteahhitlerin birbirine ev satarak, riski kredilendirmeyi yapan kamuya eder değil, değer üzerinden devretme ihtimali de, hem sektör adına hem de Türkiye ekonomisi adına yeni bir riskin kapısını aralıyor.
İnşaat sektörünün durumunun bankacılık sektörü üzerinde yarattığı riskler sizce ne boyuttadır?
Ali Hepşen: Buradaki sorun inşaat firmalarının kullanmış oldukları ticari kredilerin hacmi ile doğrudan ilişkilidir. BDDK’nın yayınlamış olduğu aylık bülten kapsamında sunulan veriler irdelendiğinde, Temmuz sonu itibariyle inşaat sektörüne açılan nakdi kredi hacmi 204 milyar TL (44 milyar kısa; 160 milyar TL orta ve uzun) düzeyine erişmiş durumdadır. Takipteki kredi hacmi ise 6 milyar TL civarında olup, takibe dönüşüm oranı %2,93’tür (tüm sektörler genel ortalama %3,12). Bu oranların daralma ortamında hızlıca yükselmeyeceğinin de garantisi yoktur. Temerrüt riski her zaman vardır. Dolayısıyla kimin gerçek anlamda geliştirici olup olmadığını doğru şekilde kurallar dahilinde belirlemek gerekir. Aynı şekilde, geliştiricilerin talebe dayalı konut finansman modeli yerine, öz sermayesi var olanın piyasada proje üretmesine imkan tanınması da gerekiyor. Yapılacak olan projelerde inşaat maliyeti ile orantılı nakit blokaj ya da teminat mektubu şeklinde sermaye şartı önemli diye düşünüyorum. Bu tür önlemlerin alınması temerrüt riskini de her zaman için aşağıya çekecektir.
Çetin Ünsalan: Bu saatten sonra bankalar kamuya, kamu bankaya pas atıyor, ama iki tarafın da toprağa milyon dolarlar gömen bu sektörü finanse edecek kaynağı yok. Doğal olarak daralan talep ve birikmiş konut, fiyatların çökmesi sonucunu doğuracak. Bunu bilen bankacılık sisteminin gözünde konutlar ya da gayrimenkul de teminat olmaktan çıkıyor.
Sizce konut piyasasında daha çok planlama yapılmalı mı? Planlamadan kastım bir yandan kentsel planlama, bir yandan da hangi segmentte ne kadar konut üretilmesi gerektiğiyle ilgili planlama. Özel sektör planlara uymak konusunda nasıl teşvik edilebilir?
Ali Hepşen: Arz-talep dengesinin bozulması sağlıklı çalışan bir piyasanın en büyük tehdididir. Talebe ilişkin özellikle ekonomik koşullarının bozulması (hane halkı gelir düzeyinin artmaması ya da kredi maliyetlerinin yüksekliği) sorun yaratmakla birlikte, koşulların düzelmesine bağlı olarak talebin yeniden canlanması olasıdır. Oysa ki, gayrimenkul üretimi diğer mal ve hizmet üretimlerinden farklıdır ve uzun zamana yaygındır. Gerçekçi bir finansal planlama doğrultusunda yapılması gerekir. Üretim tamamlandıktan sonra piyasada oluşacak arz fazlası aynı zamanda kamu açısından da tahsil edilemeyen vergi nedeniyle kayıp anlamına gelmektedir. Doğru ve gerçekçi bir planlama ile arzın izlenmesi ve bölgede potansiyel fazlalık oluşma ihtimali söz konusuysa buna izin verilmemesi; bu konuda zorlayıcı ve düzenleyici olunması gerekmektedir. Aslında tüm bunlar için planlama yapabilmek, planlama yapabilmek için de ölçmek gerekir. Ölçemediğiniz hiçbir şey sizin değildir, dolayısıyla onun geleceği hakkında planlama yapmanız da mümkün değildir. Dünyanın inovasyon ve dijitalleşmeye girdiği 2000’li yıllar ile birlikte, her gün, daha önceden elde biriken veriden daha fazlası oluşmakta ve toplanmaktadır. Bu gerçekten hareketle, bu hızla devam edeceği kesin olan bir konu üzerinde, sektörün de zaman geçirmeden önlemler alması çok önemlidir. Bu, gayrimenkul sektörü ile ilgili tüm veri kaynakları ve veri çeşitlerinin mümkün olan sayıda az platform ve standartlarda toplanması ve herkesçe erişilebilir olarak yönetilmesi demektir. Şeffaflaştırılmış ve erişilebilir veri piyasası içerisinde, ilgili kurum ve kuruluşlar gerekli ve önemli modellemeleri ile birlikte sektörün ihtiyaç duyacağı ve geleceğe ışık tutacak tahminleme çalışmalarını yapabilecektir. Konu, olabildiğince derin ve önemlidir, geliştirme alanlarından, fiyatlama modellerine kadar, konuttan tarımsal alanlara kadar, Alışveriş Merkezlerinden, ticari meskenlere kadar birçok konuda yön verici önerilere ve çözümlere vesile olacaktır.
Çetin Ünsalan: Cevabı tartışmasız evet. Zira bugün ortadaki sorunun temelinde de bu plansızlık var. Bir tarafta gereksiz yapılar, bir tarafta karşılanamayan ihtiyaçlar. Kamu böyle bir planlama yaptıktan sonra özel sektörün buna uymama ihtimali zaten yok. Fakat burada bilhassa kentsel dönüşümün adını doğru koymak lazım. Ülkemizde ne yazık ki eski binanın yıkılıp, bir şekilde yerine doğru ya da yanlış bir yapının dikilmesi kentsel dönüşüm olarak algılanmaya başlandı. Oysa kent, kentli gibi kavramların adını doğru koymalı, kenti doğru kurgulayacak bir yapının üzerinde durmalıyız. Ancak yeşil alandan ulaşıma, alt yapıdan elbette binaların yapısına kadar her detayın düşünüldüğü bir yaklaşım kentsel dönüşüm olur. Segmentleri de oluşturmak için nüfus / gelir seviyesi / ihtiyaç üçgenini doğru tespit etmek ve bu alanda bilime sığınmak durumundayız. Ayrıca inşaatta gelişen 3D teknolojileri de göz ardı etmemeliyiz. Dünya bunları konuşurken, bizim halen geleneksel inşaat yaklaşımı içerisinde müteahhitliğe soyunuyor olmamız büyük çelişki.
Mevcut durumda orta-dar gelirli insanların konut sahipliğinin artırılması için ne yapılabilir? Sektördeki kriz ve fiyat düşüşleri bir fırsat olabilir mi? Konut finansmanı sistemi orta-dar gelirli kesimleri de sisteme dahil etmek için nasıl değiştirilebilir?
Ali Hepşen: Mevcut yapı içerisindeki önemli problem, artan ev fiyatları ortamında kredi faiz oranlarının da artmasıyla mevcut konutların erişilebilirliğinin azalması. Bu noktada zamanı biraz geriye sarıp, 2007 yılında yürürlüğe giren Konut Finansmanı Kanunu’nda aktarılan ikincil piyasanın işlerlik kazandırılması gerekiyor. Daha önce de belirttiğim gibi, fiyatların aşırı şekilde azalacağını düşünmüyorum. Dolayısıyla amaç mevcut değer ortamında erişilebilirliğin arttırılmasıdır. Bunun da doğru yolu, neredeyse her ülke piyasasında uygulanan menkul kıymetleştirme mekanizmasının işlerlik kazanmasına bağlıdır. Önerim, Emlak Bankası’nın İpotek Bankacılığı anlamında yeniden işlerlik kazanmasıdır. Gayrimenkul finansman piyasalarının gelişmiş olduğu ülkelerde ipotek bankaları sadece gayrimenkul piyasasının finansman ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik fon temini ve tahsisi amacıyla kurulmuşlardır. Bu tür kurumlar, “kişilerin ipotekli konut kredisi başvurularını toplamak ve değerlendirmek, sonra da gerekli fonları bularak kredi vermek (Kredilendirme İşlemi); kredi havuzları oluşturarak, ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmek (Menkul Kıymetleştirme İşlemi); ipotekli konut kredilerinin geri ödemelerini tahsil etmek ve ihraç ettikleri menkul kıymetlere ilişkin anapara ve faiz ödemelerini yapmak (Kredi Hizmetlerine Yönelik İşlemler)” şeklinde üç grup işlemde yoğunlaşmaktadırlar. İpotek bankaları gerçekleştirdikleri bu görevlerle hem birinci el ipotek piyasasında aktif rol oynamakta hem de ikinci el ipotek piyasasının gelişmesine ve derinleşmesine katkıda bulunmaktadırlar. Ancak bu yapı sağlıklı şekilde kurgulanırsa tüm gelir gruplarının konut erişimi için faydalanabileceği bir model kurgulanmış olur.
Çetin Ünsalan: Öncelikle bu sistem içerisinde yeni bir çözümün bulunabilmesi mümkün değil. Bu nedenle çok daha radikal ve yapısal bir reform sürecine girmeliyiz. Başta TOKİ’nin yapısını farklılaştırarak orijinal haline dönüştürmeliyiz. Son derece kritik olan ama yanlış kullanılan bu kurumun asıl karakterine büründürülmesi gerekir. Kent planlamasında mutlaka uzmanlardan yararlanmalı, mahalle dokusunu koruyarak gelişimi sağlamalı ve kentsel dönüşümün bir ayağı olan bina yenilemelerini de yerleşiği koruyarak yapmalıyız. Sektördeki konut stoğunun yapısına baktığınızda dar ve orta gelirli insanlar için bir fırsattan söz etmek mümkün değil. Çünkü bunların sadece aidatları bile 500 TL ile 1500 TL arasında değişiyor. Havuzlu, güvenlikli siteler tutkusundan vazgeçerek meseleye yaklaşmalıyız. Mevcut konutların ya da gayrimenkullerin ne olacağına gelince, mutlaka rayiç değerler gerçek seviyesine çekilmeli, ederi üzerinden ve işletme giderleri yok edilerek bir miktarı alınıp öğrenci yurtları, bir miktarını da son dönemde batıda çok gelişen, bizde de TÜRSAB’ın üzerinde çalıştığı bir proje halinde olan ev turizmi konusunda değerlendirebiliriz.
dedadergi.com 