kentsel dönüşümde finansman sorunu çözümsüz değil

Irmak Akman, irmak@de-da-dergi.com

Fotoğraf: Irmak Akman

30 Ekim’de Ege Denizi’nde yaşanan ve 115 kişinin ölümüne, özellikle İzmir Bayraklı’da büyük hasara yol açan depremin ardından, mevcut kentsel dönüşüm sisteminin vatandaşların can güvenliğini sağlayıp sağlamadığı sorusu yeniden gündeme gelmişti. Sistemdeki sorunlar yüzünden kat maliklerinin riskli bina denetimini yaptırmaktan kaçındığı ortaya çıkmıştı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2017’de düzenlediği Şehircilik Şûrası’nda Kentsel Dönüşüm Komisyonu tarafından hazırlanan rapor, afet odaklı kentsel dönüşümün önündeki en büyük engelin finansman sıkıntısı olduğunu ortaya koyuyor; detaylı ve somut çözüm önerileri sunuyor. Ancak raporun hazırlanmasından bu yana üç yıl geçmesine rağmen çözüm önerilerinin hayata geçirilmediği, kaynakların bu alana yönlendirilmediği ve sistemdeki sorunların sürdüğü görülüyor.

Rapor, yapılaşma yoğunluğu yüksek alanlardaki riskli konutların dönüştürülememesinin arkasındaki nedeni şu şekilde ortaya koyuyor:

“Kentsel dönüşüm uygulamalarında genellikle kat karşılığı, anlaşma ve hasılat karşılığı esaslı dönüşüm modelleri kullanılmaktadır. Bu nedenle yatırımcı inşaat firmalarının maliyeti karşılaması, kazanç elde etmesi ve kullanıcının mevcut yapı kullanım alanını talep etmesi imar planları üzerinde aşırı baskı yaratmakta ve mevcut yapılaşma imar haklarının arttırılmasını kaçınılmaz bir sonuç olarak ortaya çıkarmaktadır.

Dönüşüm projeleri büyük çoğunlukla proje geliştiren inşaat firmaları aracılığı ile yürütülmekte olup, tercih edilen alanlar genellikle getirisi yüksek kentsel alt bölgelerde yoğunlaşmaktadır. Bu anlamda kentsel dönüşüm gereksinmesi yüksek olan, yapı stoğu güvensiz ve yoğun olan bölgelerdeki dönüşüm projeleri tercih edilmemektedir.”

Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi Şehir ve Bölge Planlama Bölümü öğretim üyesi Prof. Dr. Murat Cemal Yalçıntan, İzmir’deki binaların yıkılmasının, kentsel dönüşüm sisteminin yanlış kurgulanmasının bir sonucu olduğunu söylüyor.

“İzmir’de çöken binaların tek sorumlusu o binaları tespit edip de devreye girmeyen devlettir. Başka hiçbir sorumlu görmüyorum ben burada… Sadece müteahhitin inisiyatifine bırakılıyor. TOKİ, [İstanbul’da] belediyenin firması KİPTAŞ, bunlar da var. Diyelim 100 birim konut oluyor bir yerde. Sizin burayı yıkıp, depreme dayanıklı bir şekilde yapıp, geçen süreyi de hesaba kattığınızda zarar etmemeniz için 200-300 konut yapmanız gerekiyor. Bunu her yerde yapamıyorsunuz. TOKİ ve KİPTAŞ kolay kolay bu işlere girmiyor. Müteahhit de girmiyor. Nihayetinde buralar sahipsiz kalıyor. İşin sıkıntılı kısmı burası. Devletin sübvansiyon yaratması lazım. Taşınma yardımını sübvansiyon sayamayız, kusura bakmasınlar. Bu kadar basit değil bu iş. İnsanlar ölüyor. Çok daha fazla sübvansiyona ihtiyaç var, yoksul mahallelerde özellikle.”

Finansmanın imar artışı ile sağlanamadığı, getirisi düşük bölgelerde kullanılabilecek finansal araçlar arasında en önemlisi, faiz destekli krediler. İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Ekrem İmamoğlu, 16 Kasım’da Deustche Welle’ye verdiği röportajda, finansmanı faiz destekli krediler ile sağlanacak bir çözüm önerisi üzerinde çalıştıklarını şöyle anlatmıştı:

“Vatandaş bizimle muhatap olmalı, yani belediye ile. Devletimizin bir başka kurumu [da] olur. Biz güvence veriyor olmalıyız. Sonra burada işin bir başka boyutu müteahhit, bir başka boyutu finansman. Halkayı vatandaşa yeni evini verene kadar tamamlamak istiyoruz. Sunduğumuz böyle bir metot var. Finans kuruluşlarıyla görüşüyoruz. Çok düşük oranlı faiz imkanıyla uzun vadeli kredi imkânı sağlayarak parası olmayan insanların o evleri gerçekten düşük ödemelerle tekrardan yaptırabilme imkanını sağlamak istiyoruz.”

Mevcut durumda kira yardımları ile gerçek ve tüzel kişilerin bankalardan, belediyelerin ise İller Bankası’ndan veya bankalardan kullandığı kredilere verilen faiz destekleri, Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı’ndan (KDÖH) karşılanıyor. Miktarı 125.000 lira ile sınırlandırılan kredilere yıllık yüzde 4 civarında faiz desteği veriliyor. Kredilerin yıllık toplam maliyeti ise yüzde 18’e yakın. İstanbul’da riskli yapılarda oturan kat maliklerine 18 ay boyunca verilmesi öngörülen kira yardımı tutarı aylık 1150 lira. Aynı kişiye hem kira yardımı, hem faiz desteği verilemiyor.

2017 tarihli Şehircilik Şûrası raporu, KDÖH bütçesinin, dönüşüm projelerinin ihtiyacı olan finansmanı karşılamaktan çok uzak olduğunu savunuyor. Rapora göre konut kredilerinde sağlanan faiz desteğinin yaygınlaştırılması, ayrıca alan bazlı dönüşümlerde proje geliştiricisi kurumlara da kredi desteği verilmesi gerekiyor.

İmamoğlu faiz desteğinin hangi kaynaktan sağlanacağını net bir şekilde açıklamasa da Şehircilik Şûrası raporunda KDÖH bütçesini büyütmek için kullanılabilecek finansman kaynakları sıralanmış. Sayılan kaynaklar arasında 1999 depreminden sonra getirilen ve her depremden sonra hangi amaçla kullanıldığı sorgulanan “özel iletişim vergisi” de var. Gelir İdaresi istatistiklerine göre 2002-2020 yılları arasında yaklaşık 70 milyar lira Özel İletişim Vergisi toplandı, ancak vergi gelirleri genel bütçeye dahil edildiği için nereye harcandığı bilinmiyor.

Yalçıntan, “20 senede toplanmış olan vergi en azından İstanbul’un deprem meselesini çözer miydi? Çözerdi sanki. En azından bahsettiğimiz ihtiyaç anında destek kredilerini karşılardı. Hepsini finanse etmeniz gerekmiyor,” diyor.

İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanı Tayfun Kahraman, Deutsche Welle’ye 10 Kasım’da verdiği röportajda, İstanbul’daki riskli yapıların yeniden yapılması ve güçlendirilmesi için gereken toplam kaynağın 225 milyar lira olduğunu açıklamıştı.

Raporda KDÖH bütçesini artırmak için getirilen bir başka öneri ise kamuoyunda “rant vergisi” olarak bilinen, kentsel dönüşüm projelerinde imar artışı ile gelen değer artışının hesaplanıp bir bölümünün kamuya aktarılması yoluyla elde edilecek kaynak. Özel kişi ve kuruluşlara ait arsaların rezerv yapı alanı olarak ilan edilmesi halinde de arsanın belli bir kısmının ayni veya nakdi olarak kamuya aktarılması öngörülüyor. Bu kaynak KDÖH’e aktarılabileceği gibi, ilgili kuruluşlar aracılığıyla altyapı, park, meydan, okul, sağlık ocağı, rezerv yapı ve rezerv yapı alanı, altyapılı arsa üretimi gibi amaçlarla da değerlendirilebilir.

Kahraman, sorularımıza yazılı olarak verdiği yanıtlarda bu kaynağı şöyle tarif ediyor:

“Kentsel dönüşüm finansmanı için değer bazlı bir kentsel dönüşüm modeline gidilerek elde edilecek değer artışları üzerinden yönetimlere pay ayrılması konusunda bir yol haritası oluşturulabilir. Bu model özellikle Almanya ve Fransa gibi ülkelerde uygulanmaktadır. Bu fon, Kentsel Proje Geliştirme Fonu ve Dönüşüm Sigorta Fonu olarak iki şekilde kullandırılabilir.”

Raporda KDÖH bütçesini artırmaya yönelik olarak DASK’tan fon aktarılması, bono ihraç edilmesi, TOKİ ve Emlak Konut GYO projelerinden elde edilen gelirlerin bir bölümünün, yabancılara satılan konutların tapu harçlarının ve hazine arazilerinin satış bedelinin %25’inin KDÖH’e aktarılması gibi öneriler de var.

Şehircilik Şûrası raporunda KDÖH kapsamı dışında da birtakım finansman önerileri yer alıyor. Belediyelerin kentsel dönüşüm projeleri için uzun vadeli tahvil ihracı yapması ve Gayrimenkul Sertifikası, İmar Hakkı Transferi, Dönüşüm Sertifikası gibi menkul kıymetler ile Gayrimenkul Yatırım Fonlarının dönüşüm finansmanında kullanılması öneriliyor. Gayrimenkul sertifikaları bireysel yatırımcıların dönüşüm projelerine yatırım yapabilmesini sağlayabilir.

Şehircilik Şûrası Kentsel Dönüşüm Komisyonu üyelerinden, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı öğretim üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen’e, 2017’de yapılan bu önerilerden herhangi birinin gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini sorduk.

“Rapor detaylı ve somut öneriler içeriyordu. Şehircilik Şûrası raporlarının kararlarına uyma zorunluluğu olmamakla beraber uyulması hep beklenir. Takip edebildiğim kadarıyla buradaki kararların uygulanmadığını söyleyebilirim,” diyor Hepşen.

Alternatif modeller

Murat Cemal Yalçıntan, kentsel dönüşüm alanında yeni modellere ve aktörlere fırsat tanınması gerektiğini düşünüyor.

“Enteresan bir şekilde CHP belediyeleri de dahil olmak üzere alternatif dönüşüm modellerine gözler, kafalar, kalpler kapalı sanki. Mesela ben size örnek vereyim. Büyükçe bir parsel var, üzerinde 100 tane gecekondu var diyelim. Bu parsel de Büyükşehir Belediyesi’ne ait. Bu parselin üzerindeki gecekondular bir kooperatif oluşturuyorlar. Diyorlar ki bizim derdimiz sosyal konut yapmak bu kooperatifte. Belediye olarak sosyal konut yapmak senin görevlerinden bir tanesi zaten, artı burası deprem bölgesi diyorsun, gecekondu alanları riskli alanlar diyorsun. Gel bana burayı sosyal konut yapmak üzere sat, diyor. Ver de demiyor. Ucuza sat diyor. Ben de buraya plan kararları çerçevesinde bir kooperatif modeli geliştireyim, diyor. Kooperatif tüzüklerinin yazılışına da şahitlik ettim, hiç rant yok burada, rant tamamen dışarıda bırakılmış durumda. Tamamen insanların evlerini daha modern, daha depreme dayanıklı hale getirme gayreti diye düşünebiliriz. İnsanlar öz kaynaklarını dönüşüme harcama vaadinde bulunuyorlar, tek istedikleri arsa ve inşaat sürecinde nakit ihtiyaçlarının karşılanmasına yönelik ucuz krediler. Buna hiçbir şekilde yol açılmıyor.”

Yalçıntan, bu modelin mahalleleri afet yönetimi konusunda da güçlendireceğini savunuyor.

“Mahalle afet yönetimi nasıl olur? Mahalledeki değişik insanların bir topluluk haline gelmesiyle, yaşama alanlarını dert etmesiyle olur. Mahalle dernekleri, mahalle kooperatifleri birbirleriyle mahallelerinin sorunlarını konuşan, çözüm yolları arayan insanların buluşma noktasıdır aslında. Siz bunu desteklerseniz onlar deprem anında da ne yapacaklarını konuşmaya başlarlar. Bugün bu derneklerin, kooperatiflerin evin mülkiyeti üzerinden veya evini kaybedecek olmanın korkusu üzerinden çıkıyor olması bunun başka bir şeye evrilmesinin önünde engel değildir ki. Bunu katılımcı planlama için de kullanabilirsiniz, mahallede yaşanan sorunların tespiti ve belediyeye taşınması için de kullanabilirsiniz. Örneğin Sarıyer’de sayısı zaman zaman on beşi bulan mahalle dernekleriyle Mahalleler Birliği kuruldu ve bu birlik Sarıyer Belediyesi’yle ayda bir görüşüyordu, acil ihtiyaçlarını bildiriyordu.”

Yalçıntan’a göre kooperatif modelini kentin daha yerleşik alanlarına uyarlamak da mümkün.

“Daha yerleşik alanlarda, yasal olarak kurulmuş yerleşmelerde, hatta Üsküdar, Kadıköy gibi yerlerde bile bazen tek tek binaların yenilenme sürecinde sıkışmalar oluyor. Bir bina orada çok küçük bir alan kaplıyor ya da yamuk bir bina oluyor. Yenilenemiyor bir türlü. Bunların diğerleriyle birleşme hallerini de küçük kooperatifler üzerinden düzenlemek mümkün. Bu modelin Berlin’de birçok örneği var.”

Bu haberin araştırmasını yaparken tanıştığımız girişimci Can Şimşek’in ilginç bir kentsel dönüşüm önerisi var. Şimşek, riskli binalardaki dairelerin kat maliklerinden satın alınıp, bitişik birkaç binanın yıkılmasıyla oluşacak alanlarda yer üstünde mahalle parkları, kafe ve kreşler, yer altında ise otopark, market ve gübre (kompost) üretme merkezleri yapılmasını öngören “yeni bir gayrimenkul yatırım modeli” tasarlamış. Her proje için kurulacak şirketlere belediyenin, büyük yatırımcıların ve bir kooperatif çatısı altında küçük yatırımcıların ortak olmasını öngörüyor. Mülk sahipleri ve yatırımcılardan mobil uygulama ve web sitesi üzerinden talep toplanacak. Şimşek, belediyelerin müteahhitlerden topladıkları otopark bedellerini bu projelerde kullanabileceğini söylüyor.

“Bu projeyi her yerde hayata geçirmek mümkün olmayabilir,” diyor Şimşek. “Ama bir yerde, beş yerde, on yerde hayata geçirdiğimizi düşünün. Bu, o mahallelerdeki hayata çok değerli bir katkı olur.”