Gayrimenkul piyasasında kriz mi var?

Irmak Akman, irmak@de-da-dergi.com

Gayrimenkul_cmyk
Fotoğraf: Irmak Akman

Türkiye’de konut piyasası ağırlıklı olarak çevresinde aşırı rekabetçi bir girişim sisteminin olduğu piyasa odaklı bir yapıya sahip. Konut girişimcisi yerel/genel ekonomik belirsizliklere karşı karlılığını koruma mücadelesi verirken, tüketici ise fiyatların rasyonaliteden koptuğunu düşünse de gelir grubuna göre iyi yatırımcı olmaya veya finansman sorunlarını çözmeye çalışıyor. Bu yapı (Scumpeteryen) bir yaratıcı yıkım süreci içinde kentsel alanları dönüştürüyor, yeni zenginler ve yaşam alanları yaratıyor. Bu süreçte alan, gereğinde yaratılarak bulunuyor. İmalat, türlü finansman biçimlerinin yarattığı imkânlarla olabildiğince hızla yapılıyor. Projeler en yaratıcı (ve bazen banker krizi dönemini hatırlatan) satış kampanyalarıyla likide edilmeye çalışılıyor. Bu, hem etkin, hem spekülatif, “altına hücum” resminin büyümeye/istihdama olumlu katkıları var. Ancak, kaynakların etkin dağılımı ve kullanımı açısından değerlendirdiğimizde, gayrimenkul piyasasının son 20 yılı ifrat (bugünkü durum) ve tefrit (dünkü durum) arasında gidip gelmiştir. TOKİ’nin kısmen etkili olan sosyal etkisi (kendi içinde başarı hikâyesidir) durumu biraz hafifletse de, konut piyasasının genelde “sektör-makro beklentiler odaklı” okunduğunu ve orta gelir grubunun konuta erişim güçlüğü üzerinde yeterince araç/politika üretilmediğini söyleyebiliriz. Özellikle büyük şehirde yaşayanlar için konut sahibi olmak uzun dönemli ve yüksek maliyetli bir iş. Gelirden/servetten aldığı pay belli olan sokaktaki vatandaş için bu makro resim (emsal, rant, büyüme, istihdam, kampanya vs.), duyulmak istenen müzikle gerçekten ilgisiz.

Dr. Yener Coşkun, “Konut sahipliğinin artmaması sizi de düşündürmüyor mu?” Gayrimenkul Türkiye, 27 Mart 2017.

Belki de son beş yıldır herkesin aklında olan soru, bir gayrimenkul balonu yaşayıp yaşamadığımız ve eğer yaşıyorsak bu balonun ne zaman patlayacağı. Birinci köprüden geçip de Anadolu yakasında ilerlerken karşılaştığınız acayip inşaat manzaraları, insanı gerçekten dehşete düşürüyor. (Eminim Anadolu yakasında yaşayanlar da benzer manzaraları Avrupa yakasına geçtiklerinde görüp dehşete düşüyorlardı.)

Sorularımıza yanıt ararken şöyle bir sıra izleyelim: Birincisi, Türkiye genelinde, ya da İstanbul’da, bir gayrimenkul balonundan söz edebilir miyiz? İkincisi, son dönemde gözlemlediğimiz fiyat düzeltmeleri ve artan boşluk oranları bu balonun patlamakta olduğuna mı delalet? Üçüncüsü, piyasadaki durgunluk ve fiyat düzeltmelerinin bir sistemik krize dönüşme ihtimali var mı?

Ve son olarak, Dr. Yener Coşkun’un yazısından yaptığımız alıntıdan hareketle soralım: Gayrimenkul sektörüyle ilgili olarak izlenen politikaların rant yaratmaktan öte bir amacı var mıdır, olmalı mıdır?

Gayrimenkul piyasası bir balon oluşturdu mu?

Sermaye Piyasası Kurulu başuzmanı Dr. Yener Coşkun’un, Royal Agricultural University’den Dr. Arvydas Jadevicius ile birlikte yazdığı ve bu yıl Nisan ayında yayımlanan akademik makalenin* başlığı tam da bu: “Türkiye’de bir konut balonu var mı?” Yazarlar, çeşitli ekonometrik metodlar kullanarak yaptıkları analizlerde, 2010-2014 döneminde konut piyasasında bir balon oluşmadığı, ancak bazı durumlarda aşırı değerlenmeye varan dikkat çekici fiyat artışları olduğunu söylüyor:

Büyüyen ekonomisi ve istikrarlı makroekonomik ortamı sayesinde Türkiye, 2000’li yıllarda yüksek büyüme potansiyeli olan ülkeler arasına girdi. Gayrimenkul sektörü de son 10 yıl içinde hızla büyüdü ve konut fiyatları dikkate değer artışlar gösterdi. Ocak 2010-Ocak 2015 tarihleri arasında TÜFE’ye göre düzeltilmiş Türkiye Konut Fiyat Endeksi (TKFE) reel olarak tüm ülkede yüzde 34, İstanbul’da yüzde 68, Ankara’da yüzde 13 ve İzmir’de yüzde 25 büyüdü. Konut fiyatlarındaki reel artışlar bölgesel ve yerel seviyede balon endişelerini de beraberinde getirdi. Bu çalışma, Türkiye konut piyasasının bir balon oluşturup oluşturmadığını değerlendirmek için yapılmıştır.

Genel olarak, 2010-2014 yılları arasında Türkiye konut piyasasının bir balon oluşturmadığı söylenebilir. Ne satın alınabilirlik rasyoları [gelir/fiyat, kira/fiyat rasyoları], ne de [yapılan ekonometrik analizlerin sonuçları] bir balona işaret etmektedir. Kamuoyu, konut fiyatlarındaki enflasyonla ilgili her zamankinden daha heyecanlı görünmemektedir. Ev sahipliğinde artış, borç verme standartlarında bir gerileme, gevşek regülasyon, finansman bulmakta kolaylık ve yüksek derecede menkulleştirme gibi piyasa dinamiklerinin temel göstergeleri mevcut değildir. Dolayısıyla, 2010-2014 döneminde konut fiyatlarının balon oluşturmadığını, ancak bazı durumlarda aşırı değerlenmeye varan dikkat çekici artışlar gösterdiğini söylemek mümkündür. Ancak, konut piyasasıyla ilgilenenlerin rehavete kapılmamaları gereklidir. Bireysel ve kurumsal konut finansmanıyla ilgili daha geniş denetleme, inşaat sektörünün daha yakından izlenmesi ve piyasa spekülasyon analizi, piyasa düzenleyicilerinin yakından bakması gereken konulardan sadece birkaçı.

Merkez Bankası’nın yayımladığı Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin, 2014 sonrası dönemde de artışına (yavaşlayarak) devam ettiğini görüyoruz. TKFE, Ocak 2015-Mart 2017 arası dönemde reel olarak tüm Türkiye’de yüzde 14, İstanbul’da yüzde 19, Ankara’da yüzde 3 ve İzmir’de yüzde 22 büyüdü.

Balon patlıyor mu?

Tabii ki olmayan bir balonun patlamasından söz edilemez. Ancak satışlardaki düşüş, fiyat düzeltmeleri, yüksek boşluk oranları, birbiri ardına yapılan cazip kampanyalar ile vergi ve harç indirimleri, sektörün ciddi bir durgunluk yaşadığını gösteriyor.

Colliers International’ın Turkey Real Estate Review: First Half 2017 raporuna göre, İstanbul Avrupa Yakası’ndaki A sınıfı ofislerin boşluk oranı yüzde 33,77. Bu rakam Anadolu Yakası’nda yüzde 36,67’ye çıkıyor. 2017’nin birinci çeyreği itibariyle 300.000 metrekare’nin biraz altında bir A sınıfı ofis stoğu ve %40’a yakın boşluk oranı bulunan Kozyatağı/Ataşehir bölgesine, 418.000 metrekare yeni ofis stoğu eklenmesi bekleniyor. Benzer bir durum, Kağıthane/Cendere bölgesinde de yaşanıyor: Şu anda 180.000 metrekare civarında bir A sınıfı ofis stoğu bulunan bölgedeki boşluk oranı yüzde 45. Bölgeye eklenmesi beklenen A sınıfı ofis stoğu ise 266.453 metrekare. Aynı rapora göre İstanbul’da 2016’da, 2015 yılına göre toplam konut satışlarında yüzde 3, ipotekli satışlarda yüzde 7 düşüş yaşandı. KPMG’nin Sektörel Bakış: İnşaat raporuna göre, 2016’nın ilk 11 ayında, bir önceki yıla göre yabancılara yüzde 19 daha az konut satıldı.

15 Temmuz sonrası daha da derinleşen durgunluk karşısında hükümet, bankaların konut kredisi faiz oranlarını yıllık yüzde 10’un altına çekmesi ve vadelerin uzatılması çağrısı yaptı. Ağustos 2016’ya kadar aylık yüzde 1,1 civarında seyreden faizler, bu çağrı üzerine aylık yüzde 0,9’a geriledi, vadeler ise 20 yıla kadar uzadı. İnşaatçı firmalar ise Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) çatısı altında iki kampanya düzenledi. 1 Ağustos-15 Ekim 2016 arasında düzenlenen birinci kampanyada konut ve ofisler yüzde 20 peşinat, aylık yüzde 0,70 faiz oranı ve 120 ay vadeyle satıldı. 1 Şubat-31 Mart arasında düzenlenen ikinci kampanyada ise katılımcı firmalar 240 ay vade, yüzde 0,75-0,85 arasında faiz oranıyla konut satışı yaptı.

Hükümet bir yandan da vergi ve harç oranlarını indirerek sektörü desteklemeye çalıştı. Normalde Katma Değer Vergisi oranı yüzde 18 olan konutların (net alanı 150 metrekarenin üzerindekiler ile 150 metrekarenin altında olanlar içinde büyükşehirlerde, kentsel dönüşüm rezerv alanı ya da risklı alanlar dışında, lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve arsa birim metrekare değeri belirlenmiş sınırların üstünde olanlar) satışından, 30 Eylül’e kadar yüzde 8 KDV alınacak. Aynı şekilde, çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir işyeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya işyeri teslimleri KDV’den muaf hale getirildi. Ayrıca 30 Eylül’e kadar yapılacak konut ve işyeri teslimlerinde alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenen tapu harcı binde 20’den binde 15’e indirildi. İnşaat sektöründe yapılan sözleşmelerden damga vergisi kaldırıldı.

En büyük risk nerede?

Gayrimenkul sektörünün finans piyasalarına olan bağı, sektördeki krizlerin tüm ekonomiye yayılan sistemik krizlere dönüşme tehlikesini beraberinde getiriyor. BDDK’nın Mart 2017 tarihli Türk Bankacılık Sektörü Temel Göstergeleri raporuna göre, bu tarih itibariyle bankacılık sektörünün verdiği toplam 1,83 trilyon TL tutarındaki kredilerin yüzde 8,19’u inşaat sektörüne verilmiş ve sektör, en çok kredi kullanan ikinci sektör olmuş. Konut kredileri ise toplam kredilerin yüzde 9,45’i olarak gerçekleşmiş. İnşaat sektörüne verilen kredilerin takibe dönüşüm oranı yüzde 3,61 olurken, bireysel krediler içinde konut kredileri, yüzde 1’in altındaki takibe dönüşüm oranıyla en güvenli segment gibi görünüyor.

Ancak pek çok alıcı, bankadan konut kredisi kullanmaktansa inşaat şirketlerinin (yukarıdaki GYODER örneği gibi) taksitli satış kampanyalarına katılmayı tercih ediyor; bir başka deyişle, inşaat şirketinden kredi alıyor. Ancak inşaat şirketleri, herhangi bir düzenleme ve denetleme mekanizmasına tabi olmadıkları için, bankaların kredi verirken uyması gereken pek çok kurala uymuyor. Hem bankalara göre çok daha uzun vadeli ve borç/değer oranı daha yüksek krediler veriyor, hem de konut sattıkları ve kredi verdikleri kişilerin geri ödeme potansiyelini öngörmelerini sağlayacak bir araştırma yapmıyorlar. Bu durum, inşaat sektörüne kredi veren bankalar için de risk yaratıyor. Üstelik inşaat sektörünün verdiği krediler ile ilgili bir veri tutulmadığı için riskin ne boyutta olduğu da bilinmiyor.

Dr. Yener Coşkun, 23 Haziran 2016’da Gayrimenkul Türkiye’de çıkan “İnşaat Bankacılığı ve Konut Piyasasında Artan Risk Birikimi” yazısında, sektördeki en büyük riskin “inşaat bankacılığı” (ön ödemeli ve taksitli satışlar) olduğunu ve bu alandaki veri eksikliği nedeniyle riskleri ölçemediğimizi söylüyor:

Ülkemizde son yıllarda hızla artan ve kaldıraçlı finansman işlemlerinin yaygın olduğu inşaat sektöründeki kredi/finansman uygulamaları risk yönetimi bağlamında yurt içi/dışı çevrelerde uzun süredir kaygı yaratan sektörel konuların başında geliyor.

Konut sektörünü diğer sektörlerden ayıran özelliklerden birisi de, imalat/satış aşamasındaki finansman süreçlerinin genelde birleşik olmasıdır. Örneğin sadece Türkiye’de değil başka ülkelerde de maketten satış/taksitli ödemeler önemli geliştirici/tüketici finansmanı araçları arasında yer alıyor. Dolayısıyla, herkes bildiği işi yapsın sözü inşaat-konut sektörü için pek de geçerli olamıyor. Sektörün göreli kısa dönüş dönemleri için yüksek getiri ile çalıştığı algısı yatırımcı ilgisini artırmakla birlikte, yüksek finansman maliyetleri ve aşırı rekabetçi olabilen doğası, agresif satış kampanyalarının ve irrasyonel yatırım stratejilerinin ortaya çıkmasına neden olabiliyor. Bunların olası sonuçlarını değerlendirmek veri yetersizliği nedeniyle mümkün görünmüyor. Ancak, vaatkar/agresif reklam kampanyalarının yarattığı izlenimi bir kenara koyarsak, özellikle nakdi inşaat kredilerindeki büyüme inşaat sektöründe risk birikimi olabileceğine işaret ediyor. Nitekim 2004 yılında 3,8 milyar TL olan inşaat sektörünün nakdi kredileri 2015 yılında 116,3 milyar TL’na yükselmiştir. Söz konusu yıllarda sektörün gayri nakdi kredileri ise 0,8 milyar TL’den 88 milyar TL’na artmıştır. Takipteki kredi portföyünün ihmal edilecek boyutta küçük olması göreli iyi bir sağlık göstergesi olmasına karşın, sektörün finansal yapısının şeffaf olmaması ve yeterince denetlenmemesi bu bilgiye ihtiyatla yaklaşılmasını gerektirmekte.

Konut sektörünün finansal risklerini artıran uygulamalardan birisi de kredili konut satışlarıdır. Konut üreticileri bünyesindeki kredili konut satışı uygulamaları ipotekli konut finansmanının (İKF) bankacılık sektörü dışında yapılmasına neden olmaktadır. Bu durum (finans terminolojisindeki anlamı farklı olsa da) bir tür gölge bankacılık yapısına yol açmaktadır.

İKF’nin, yasal düzenlemelere uygun olarak, bankacılık çatısı altında yapılması yatırımcı korunması ve risk yönetimi bağlamında önemli sistemsel avantajlar sağlarken, bu finansal faaliyetin inşaat firmaları bünyesinde yapılması gizli/açık çeşitli risk birikimlerine neden olmakta. Son yıllarda İKF’ye dayalı konut satışlarının oransal olarak azaldığı dikkate alındığında, söz konusu risklerin izlenmesinin önemli olduğu anlaşılıyor. Tipik bir ölçü vermek gerekirse, bankacılık sektöründe ortalama konut kredisi vadesi genelde 7-8 yıl ve borç-değer oranı yüzde 75 iken, inşaat firmalarının konut finansmanlarında vadenin Türkiye ölçülerini aşacak şekilde uzadığı ve borç-değer oranının olağanüstü ölçüde yükselebildiği gözlenmekte. Ekonomik gerçeklikle bağı zayıf görünen, düşük ön ödemeli (ön ödemesiz) ve ortalama kredi vadesini aşan kredi uygulamaları önemli bir kaygı konusu olabilir. Bu süreçte geri ödenmeyen kredilerin neden olduğu risklerin kurumlar ve konut finansmanı tüketicileri tarafından ölçülememesi ise dikkat çekici.

Yanlış yere mi bakıyoruz?

Dr. Yener Coşkun, 27 Mart 2017 tarihinde Gayrimenkul Türkiye’de yayımlanan “Konut sahipliğinin artmaması sizi de düşündürmüyor mu?” başlıklı yazısında ise, gayrimenkul sektörünün karlılığına, büyüme ve istihdama olan etkisine dikkat edilirken, sektörün asıl amacının, yani “ortalama gelir sahibi kişilerin sağlıklı yaşam çevrelerine sahiplik (veya kiralama) yoluyla ulaşmasının” göz ardı edildiğini savunuyor:

2008 yılında 427.105 adet olan konut satışları, 2015 yılında 1.146.721 adede ulaşırken, 2006-2014 döneminde konut sahiplik oranı yüzde 61 ile sabit kalmıştır. Daha kötüsü aynı dönemde medyan gelirin yüzde 60’ının altında gelire sahip olan kesimde konut sahiplik oranı yüzde 59,3’ten, yüzde 57,8’e düşmüştür. İstanbul başta olmak üzere, yüksek kira maliyetlerine karşın büyük kentlerde sahipliğin artmaması, konut piyasasının en dikkat çekici eğilimlerinin başında gelmektedir.

Ülkemizdeki konut sahipliğinin son yıllarda sabit kalması ve düşük gelir grubunda azalması yanlış giden bir şeyler olduğuna işaret ediyor. Bu durum konut fiyatlarının/satışlarının patladığı ve bunun kapsamlı bir başarı ölçütü gibi sunulduğu bir ekonomik çevrede gerçekleşiyor. Konut piyasası, belki de ülke koşullarının bir sonucu olarak, orta/alt gelir grubunun göreli olarak dışlandığı bir yapıya sahip. Bu durum lüks konut üretiminin artması, satılmayan stoklardaki artış, üretici/bankacılık risklerinin artması ve konut sahipliğinin düşük gelir grubunda azalması gibi sonuçlara neden oluyor.

Gayrimenkul piyasasının en parlak günlerinde bile asıl amacını yerine getiremediği, hatta fiyat artışlarının toplumdaki eşitsizlikleri artırdığı söylenebilir. Bu aslında dünyanın pek çok yerinde böyle. Büyük şehirlerde maaşlı çalışan insanların konut sahibi olması gittikçe daha zor hale geliyor. Proje geliştiriciler ve gayrimenkul yatırımcıları zenginliklerini artırırken, maaşlı çalışanlar gelirlerinin büyük bir bölümünü kiraya yatırmak zorunda kalıyor. Ancak gayrimenkul sadece spekülatif bir yatırım aracı ve statü göstergesi değil, aynı zamanda insanların en temel ihtiyaçlarından biri. Sektörün hem daha sıkı denetlenmesi ve düzenlenmesi, hem de sosyal politikalarla desteklenmesi gerekiyor. Politikacıların (kendileri dahil) belli bir kesimin zenginleşmesi ve ekonominin büyüyüp istihdamın artması için elverişli bir araç olarak gördüğü gayrimenkul sektörü, yakından izlenmezse hem kentsel yaşama ve çevreye geriye dönüşsüz zararlar veriyor, hem de ekonomik krizlere yol açıyor.

*Coşkun, Y. and Jadevicius, A. (2017). Is there a housing bubble in Turkey?. Real Estate Management and Valuation, 25 (1): pp. 48-73

Reklamlar